Direito Imobiliário

Assessoramos a compra, a venda e a regularização de imóveis para dar segurança à operação e reduzir os riscos de cada transação, em um mercado que muda com frequência.

Em pauta

Mudanças em leis e julgamentos em andamento que afetam empresas em direito imobiliário.

ITBI na integralização de imóveis por empresas imobiliárias (STF, Tema 1.348)

Em julgamento virtual no STF desde 09/10/2026; placar de 5 a 2 pela imunidade na sessão de 16/09/2026 · 9 de outubro de 2026

O STF decide se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale também para empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis, o que inclui muitas holdings patrimoniais.

O que muda para as empresas

O resultado afeta diretamente o custo de constituir holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias que recebem imóveis como capital.
Mesmo que prevaleça a tese do relator, estruturas sem substância econômica continuam sujeitas à fiscalização por simulação ou fraude.
A diferença entre o valor do imóvel e o capital integralizado continua tributável (Tema 796 do STF).
Eventual limitação dos efeitos no tempo (modulação) pode afetar pedidos de restituição e cobranças em andamento.

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”

Fontes: STF — RE 1.495.108 (Tema 1.348), andamento · STF Notícias, 16/09/2026

Locação por temporada (Airbnb) em condomínios: STJ vai fixar tese (Tema 1.443)

Recurso repetitivo afetado; processos sobre o tema suspensos em todo o país · 17 de setembro de 2026

Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ entendeu que a oferta de unidades em plataformas exige aprovação do condomínio quando a destinação é residencial. Em seguida, afetou recurso repetitivo para definir a questão de forma obrigatória e suspendeu os processos sobre o tema.

O que muda para as empresas

Investidores e gestores de unidades para renda de curta temporada enfrentam incerteza até o julgamento do repetitivo.
Incorporadoras podem definir expressamente a destinação e o uso por temporada na convenção de novos empreendimentos.
A análise de compra de unidades para renda deve examinar a convenção e as deliberações do condomínio.

Fontes: STJ Notícias, 07/05/2026 · STJ Notícias, 17/09/2026

Reforma tributária nos imóveis: redutor de ajuste a partir de 2027

Regras em vigor; o valor do redutor de cada imóvel é definido pela situação em 31/12/2026 · 14 de janeiro de 2026

A LC 214/2025, alterada pela LC 227/2026, criou um regime específico de IBS e CBS para operações com imóveis, com alíquotas reduzidas (50% na venda e 70% na locação) e um redutor de ajuste vinculado a cada imóvel a partir de 1º/01/2027.

O que muda para as empresas

Empresas proprietárias de imóveis devem levantar, até 31/12/2026, o valor de aquisição atualizado de cada imóvel e compará-lo com o valor de referência, escolha que influi nas vendas a partir de 2027.
Incorporadoras no regime especial de tributação (RET) devem avaliar a opção de transição prevista em lei.
Contratos de locação podem precisar de revisão das cláusulas de repasse de tributos, considerando a redução de 70% e o redutor social da locação residencial.
Parte das regras depende de regulamentação da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

“A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste, nos termos do regulamento.”

Fontes: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251 a 270 (Planalto)

Quando procurar um advogado imobiliário

Uma operação imobiliária envolve valores altos e documentos que nem sempre mostram todos os riscos. A orientação é recomendada para:

comprar ou vender um imóvel, pronto ou na planta;
regularizar imóveis sem registro, com construção não averbada ou com pendências;
financiar a compra ou entender as condições de um financiamento;
ceder direitos sobre um imóvel ou resolver disputas de posse;
obter a propriedade por usucapião, em cartório ou na Justiça.

Como atuamos

Analisamos a documentação do imóvel e das partes, estruturamos o negócio e acompanhamos a operação até o registro. Entre os serviços prestados:

Aquisições e negociações de imóveis.
Legalização e regularização de imóveis.
Elaboração estruturada de promessa de compra e venda.
Financiamento imobiliário.
Cessão de direitos.
Usucapião judicial e extrajudicial.
Organização e proteção patrimonial com imóveis.

Imóveis, tributos e registro

Toda transação imobiliária envolve tributos, como ITBI, ITCMD e imposto sobre ganho de capital, temas do Direito Tributário. A segurança do negócio depende dos atos de cartório, tratados em Direito Notarial e Registral. Quando os imóveis fazem parte do patrimônio da família, a organização pode passar pelo planejamento sucessório.

Perguntas frequentes

O que verificar antes de comprar um imóvel?

A matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, as certidões do vendedor e do imóvel, a situação fiscal (IPTU e condomínio) e, em imóveis na planta, o registro da incorporação. A análise desses documentos identifica dívidas, ônus e disputas que podem comprometer o negócio.

A promessa de compra e venda precisa ser registrada?

O registro não é obrigatório para valer entre as partes, mas dá ao comprador direito real sobre o imóvel e proteção contra terceiros (Código Civil, art. 1.417). Na prática, é uma etapa importante de segurança.

É possível fazer usucapião em cartório?

Sim. A usucapião extrajudicial é feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com a assistência de advogado, quando os requisitos legais são atendidos (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A).

Qual é a base de cálculo do ITBI?

O Superior Tribunal de Justiça fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume compatível com o valor de mercado. O município não pode impor previamente um valor de referência (Tema 1.113).

Assuntos relacionados

Questões de direito imobiliário costumam se ligar a outras áreas. Veja as que mais se relacionam com este tema.

Fale com a gente

Conte brevemente a sua situação pelo WhatsApp do escritório.

Falar pelo WhatsApp

contato@advcr.com.br (21) 3400-6105Av. Marechal Câmara, 160, 11º andar, sala 1107 · Centro, Rio de Janeiro